Dobra novica je, da lahko slovenski državljani kot državljani Evropske unije praviloma zaprosijo za hipotekarni kredit v Španiji, tudi če v Španiji nimajo stalnega prebivališča. Postopek je dobro urejen, vendar se pogoji razlikujejo glede na banko, finančni profil kupca in izbrano nepremičnino.
Ali lahko Slovenec dobi hipotekarni kredit v Španiji?
Da. Španske banke financirajo tudi tuje kupce, med njimi državljane Slovenije. Pri tem pa razlikujejo med rezidenti in nerezidenti.
Če v Španiji niste davčni rezident, vas banka običajno obravnava kot nerezidenta. To pomeni, da so pogoji nekoliko strožji kot pri španskih rezidentih, predvsem pri višini financiranja.
Banka bo pri odobritvi preverila predvsem:
- višino in stabilnost prihodkov,
- vrsto zaposlitve oziroma dejavnosti,
- obstoječe kredite in druge finančne obveznosti,
- razmerje med mesečnimi prihodki in mesečnimi obveznostmi,
- starost kreditojemalca,
- kreditno zgodovino,
- vrednost nepremičnine,
- pravno stanje nepremičnine.
Za banko je najpomembnejše, da lahko kupec dolgoročno varno odplačuje kredit.
Koliko kredita lahko dobi nerezident?
Slovenski kupec, ki v Španiji ni rezident, lahko običajno pridobi financiranje v višini približno 60 do 70 % vrednosti nepremičnine.
Pomembno pa je vedeti, da banka praviloma ne upošteva nujno samo dogovorjene kupnine, temveč nižjo vrednost med:
- dogovorjeno kupnino,
- uradno bančno cenitvijo nepremičnine.
Če je na primer kupnina 300.000 €, bančna cenitev pa 280.000 €, lahko banka financiranje izračuna na podlagi 280.000 €. Razliko mora kupec pokriti iz lastnih sredstev.
Koliko lastnih sredstev potrebujete?
Ker nerezidenti običajno dobijo do 60 ali 70 % financiranja, mora kupec zagotoviti približno 30 do 40 % kupnine iz lastnih sredstev.
Poleg tega je treba upoštevati še stroške nakupa, ki so v Španiji pomemben del celotnega proračuna. Pri rabljenih nepremičninah so ti stroški pogosto približno 10 do 13 % kupnine, odvisno od avtonomne skupnosti, vrste nepremičnine in posameznega primera.
Ti stroški lahko vključujejo:
- davek na prenos nepremičnine pri rabljenih nepremičninah,
- DDV in davek AJD pri novogradnjah,
- notarske stroške,
- vpis v zemljiško knjigo,
- pravno pomoč,
- bančno cenitev nepremičnine,
- morebitne bančne stroške,
- zavarovanja, če jih banka zahteva kot pogoj za boljše kreditne pogoje.
Primer izračuna
Če kupujete nepremičnino v vrednosti 300.000 € in vam banka odobri 70 % financiranja, bi to pomenilo:
- kredit: 210.000 €,
- lastna sredstva za razliko do kupnine: 90.000 €,
- okvirni stroški nakupa: približno 30.000 do 39.000 €.
Skupaj bi v tem primeru potrebovali približno 120.000 do 129.000 € lastnih sredstev.
Če banka odobri samo 60 % financiranja, bi potrebovali še več lastnih sredstev.
Kateri dokumenti so običajno potrebni?
Seznam dokumentov se razlikuje od banke do banke, vendar slovenski kupec običajno potrebuje:
Osnovni dokumenti
- osebni dokument ali potni list,
- NIE številko,
- dokazilo o naslovu prebivališča,
- bančne izpiske,
- dokazila o obstoječih kreditih ali drugih obveznostih,
- davčne dokumente iz Slovenije.
Če ste zaposleni
- zadnje plačilne liste,
- pogodbo o zaposlitvi,
- potrdilo delodajalca,
- letno dohodninsko odločbo ali primerljiv davčni dokument,
- bančne izpiske, iz katerih so razvidni redni prihodki.
Če ste samozaposleni ali imate podjetje
- davčne obračune,
- dokazila o prihodkih,
- izpiske poslovnega in osebnega računa,
- računovodske izkaze, če jih banka zahteva,
- dokazilo o dejavnosti,
- dokumente podjetja, če prihodki izvirajo iz podjetja.
Dokumentacija mora biti jasna, ažurna in skladna. Banke so pri tujih kupcih posebej pozorne na dokazovanje izvora prihodkov in stabilnost zaslužka.
Ali potrebujete NIE številko?
Da. NIE številka je identifikacijska številka za tujce v Španiji in je potrebna pri nakupu nepremičnine, podpisu pri notarju, plačilu davkov in urejanju številnih bančnih postopkov.
V praksi je priporočljivo, da jo kupec uredi čim prej, saj lahko njena pridobitev vpliva na časovnico nakupa.
Kako poteka postopek pridobivanja kredita?
Postopek običajno poteka v več korakih.
1. Predhodna ocena kreditne sposobnosti
Kupec banki ali finančnemu posredniku posreduje osnovne podatke o prihodkih, obveznostih in višini želenega kredita. Na tej podlagi se pripravi okvirna ocena, koliko kredita bi lahko pridobil.
Ta korak je zelo priporočljiv že pred resnim iskanjem nepremičnine, saj kupec tako ve, kakšen proračun si lahko realno privošči.
2. Izbira nepremičnine
Ko kupec najde primerno nepremičnino, banka preveri njeno vrednost in pravno stanje. Pomembno je, da je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo in da ni pravnih zapletov, ki bi lahko vplivali na financiranje.
3. Bančna cenitev
Banka naroči uradno cenitev nepremičnine. Cenitev je eden ključnih dokumentov, saj vpliva na končno višino kredita.
Če je cenitev nižja od kupnine, mora kupec razliko pokriti sam.
4. Končna odobritev kredita
Ko banka preveri dokumentacijo kupca in cenitev nepremičnine, pripravi končno kreditno ponudbo.
V tej fazi so določeni:
- višina kredita,
- obrestna mera,
- doba odplačevanja,
- mesečni obrok,
- morebitni dodatni pogoji,
- stroški,
- zavarovanja,
- pogoji predčasnega poplačila.
5. FEIN, FiAE in notarski postopek
Pred podpisom hipotekarne pogodbe mora banka kupcu posredovati standardizirano dokumentacijo, med drugim dokument FEIN in opozorilni dokument FiAE.
FEIN vsebuje ključne finančne pogoje kredita, FiAE pa opozarja na pomembne klavzule in tveganja. Po prejemu te dokumentacije mora pred podpisom pri notarju preteči zakonsko določen rok za razmislek.
Kupec ima pred podpisom tudi sestanek pri notarju, kjer notar preveri, ali razume pogoje kredita. Šele nato se lahko podpiše hipotekarna pogodba.
6. Podpis kupoprodajne in hipotekarne pogodbe
Na dan podpisa se pri notarju običajno podpišeta kupoprodajna pogodba in hipotekarna pogodba. Po podpisu sledi vpis lastništva in hipoteke v zemljiško knjigo.
Koliko časa traja postopek?
Postopek pridobivanja hipotekarnega kredita v Španiji običajno traja približno 6 do 12 tednov.
Časovnica je odvisna od:
- hitrosti priprave dokumentacije,
- odzivnosti banke,
- cenitve nepremičnine,
- pravnega preverjanja nepremičnine,
- notarskih rokov,
- morebitnih dodatnih zahtev banke.
Če ima kupec dokumentacijo pripravljeno že vnaprej, je postopek lahko precej hitrejši in manj stresen.
Fiksna, variabilna ali mešana obrestna mera?
Španske banke običajno ponujajo več vrst obrestnih mer.
Fiksna obrestna mera
Pri fiksni obrestni meri mesečni obrok ostane enak skozi dogovorjeno obdobje. To kupcu omogoča večjo predvidljivost in zaščito pred rastjo obrestnih mer.
Variabilna obrestna mera
Pri variabilni obrestni meri se obrok spreminja glede na referenčno obrestno mero, najpogosteje Euribor, in bančno maržo. Tak kredit je lahko na začetku ugodnejši, vendar prinaša več tveganja, če se obrestne mere zvišajo.
Mešana obrestna mera
Pri mešani obrestni meri je obrok določeno začetno obdobje fiksen, nato pa postane variabilen. Ta možnost je pogosta pri kupcih, ki želijo nekaj začetne stabilnosti, hkrati pa računajo na morebitne spremembe obrestnih mer v prihodnosti.
Katere banke financirajo tuje kupce?
Med bankami, ki pogosto delajo tudi s tujimi kupci, so na primer:
- Banco Sabadell,
- CaixaBank,
- Santander,
- BBVA,
- Bankinter,
- Unicaja.
Pogoji se med bankami razlikujejo, zato je priporočljivo pridobiti več ponudb. Razlike se lahko pojavijo pri višini financiranja, obrestni meri, zahtevanih zavarovanjih, stroških in hitrosti obravnave.
Ali obstajajo agencije in posredniki za pridobitev kredita?
Da. V Španiji obstajajo specializirane agencije oziroma hipotekarni posredniki, ki tujim kupcem pomagajo pridobiti ponudbe španskih bank. Takšne agencije lahko za kupca preverijo več bank, primerjajo pogoje in pomagajo pri pripravi dokumentacije.
To je lahko koristno predvsem za kupce, ki:
- ne govorijo špansko,
- niso seznanjeni s španskim bančnim sistemom,
- želijo primerjati več bank,
- imajo bolj zapleten finančni profil,
- so samozaposleni,
- želijo prihraniti čas.
Vendar je treba upoštevati, da je to dodatna storitev in lahko pomeni dodaten strošek. Pred sodelovanjem je priporočljivo preveriti, kako se posrednik plača, ali zaračuna fiksni znesek, odstotek od kredita ali provizijo ob uspešni odobritvi.
Pomembno je tudi preveriti, ali posrednik sodeluje z več bankami ali samo z omejenim številom partnerjev. Le tako lahko kupec realno oceni, ali je ponudba res konkurenčna.
Ali je predhodna odobritev priporočljiva?
Da. Predhodna odobritev je zelo priporočljiva, saj kupcu omogoča bolj realno načrtovanje nakupa.
Prednosti predhodne odobritve so:
- kupec pozna svoj realni proračun,
- lažje se odloča med nepremičninami,
- prodajalec ga obravnava kot resnejšega kupca,
- manjša je možnost zapletov tik pred podpisom,
- postopek nakupa je lahko hitrejši.
Predhodna odobritev sicer še ni dokončna garancija, saj mora banka kasneje preveriti tudi konkretno nepremičnino in njeno cenitev.
Na kaj morajo biti Slovenci posebej pozorni?
Slovenski kupci pogosto podcenijo višino lastnih sredstev, ki jih potrebujejo za nakup. Pomembno je razumeti, da kredit običajno ne pokrije celotne kupnine, poleg tega pa mora kupec sam pokriti tudi stroške nakupa.
Pozorni bodite predvsem na:
- realno višino financiranja,
- razliko med kupnino in bančno cenitvijo,
- stroške nakupa,
- morebitne stroške predčasnega poplačila,
- pogoje zavarovanj,
- davčne posledice nakupa,
- pravno stanje nepremičnine,
- možnost oddajanja, če kupujete kot investicijo.
Priporočljivo je, da kupec pred podpisom rezervacije preveri, ali je financiranje realno izvedljivo. V nasprotnem primeru lahko pride do izgube rezervacijskega zneska, če kupec kasneje ne more pridobiti kredita.
Se splača vzeti kredit v Španiji?
Hipotekarni kredit je lahko zelo smiselna rešitev, če kupec želi del kapitala ohraniti za druge naložbe, obnovo nepremičnine ali prihodnje stroške.
Prednosti kredita so:
- ni potrebno takoj plačati celotne kupnine,
- del kapitala ostane prost,
- omogoča nakup boljše nepremičnine,
- lahko je uporaben pri dolgoročnem investicijskem načrtu.
Po drugi strani pa kredit pomeni dolgoročno finančno obveznost. Zato je pomembno, da mesečni obrok ostane varen tudi v primeru spremembe prihodkov, višjih stroškov ali obdobij brez najemnikov.